Publicem un article dels autors del projecte "VIVA-Lefortovo", estudiants del programa NLTR, que, deixats portar pel tema, es van unir després dels seus estudis al grup "Equip 123" i van continuar la seva feina. L’essència del projecte és una proposta per al desenvolupament integrat d’una part del districte de Lefortovo, que actualment està sobrecarregada de zones industrials inactives i es caracteritza per una baixa qualitat de l’entorn urbà. En aquest article, els membres del grup discuteixen la possibilitat de crear un bulevard per a vianants entre el martell i la falç, que Don-Stroy preveu convertir en el complex residencial Symbol, el centre d’oficines CROC i el terraplè de Yauza per al 2025–2026. Aquest bulevard permetria caminar des de l’autopista Entuziastov a través de l’antiga Falç i Martell fins a la reconstruïda planta de Kristall, la finca Yauz de Stroganovs i més al llarg del pont de la Duana fins a l’altra banda del riu fins al carrer Nizhnyaya Syromyatnicheskaya i Artplay. Mentrestant, Don-Stroy va presentar a les audiències públiques celebrades a l’abril de 2015 un projecte ajustat que difereix del guanyador, on no hi ha cap eix de vianants al lloc de la línia de ferrocarril i el bulevard interior acaba a l’interior del complex residencial Symbol, sense sortir la ciutat.
Com a recordatori, el primer lloc del rànquing del jurat pel concepte de reconstrucció de Hammer and Sickle el va prendre el projecte MVRDV, però després, per decisió del desenvolupador, el projecte de disseny LDA va ser declarat guanyador.
A continuació es mostra un article dels autors del projecte de recerca. ***
Com a part del programa educatiu "Nous líders del desenvolupament territorial", NLTR (el programa està organitzat per MARSH i RANEPA), vam estudiar la zona urbana, que forma part del districte de Lefortovo. Els graduats que no són indiferents al destí de la regió s’han organitzat en el grup Team 123, que continua treballant en el projecte VIVA-Lefortovo. Hem identificat diversos llocs, la transformació dels quals podria contribuir significativament al desenvolupament de la infraestructura del districte i augmentar el confort de la vida dels residents existents i futurs, algunes d’aquestes propostes tenen beneficis tangibles per a la ciutat.
Utilitzant el nostre treball com a exemple, ens agradaria mostrar una sèrie de qüestions urbanes, per fixar-nos en qüestions que sovint queden fora de vista quan es desenvolupen projectes en territoris similars:
- Per què la connectivitat dels territoris a nivell local s’allunya del camp de visió del dissenyador?
- Com poden les antigues zones industrials encaixar orgànicament en el context urbà existent?
- Per què la qualitat global de l’entorn urbà és baixa?
- com a economia de la ciutat, incl. l’import de la base imposable està interconnectat amb el context urbà?
En el nostre article, no ens endinsarem en els aspectes teòrics del problema, però intentarem mostrar amb un exemple concret quins mecanismes i quina lògica dels participants al desenvolupament configuren la nostra ciutat no sempre de la millor manera.
Considerarem un tram de la ciutat entre el riu Yauza, la carretera Entuziastov i el carrer Krasnokazarmennaya. És aquesta secció que designem com a territori VIVA-Lefortovo, per a aquesta secció proposem les principals transformacions.
Aquest lloc destaca pel fet que està sobrecarregat d’antigues zones industrials que ja no funcionen com a producció, la qualitat del medi ambient i de l’entorn és a un nivell baix, hi ha molts llocs abandonats buits. Al mateix temps, el territori té un recurs important per a un desenvolupament qualitatiuament nou: la presència de llocs històrics significatius en bon estat, la proximitat del riu i una àmplia gamma de zones verdes, la proximitat al centre i els nuclis de transport. Cal destacar l’interès de les empreses i els desenvolupadors pel desenvolupament del lloc: quatre grans jugadors han manifestat el seu interès pels objectes del lloc.
Ja es poden observar ecos de canvis futurs: la planta de Kristall es transforma en un clúster d’art, el territori de la planta de Hammer and Sickle es prepara per al desenvolupament d’habitatges; l’antiga planta d’Almaz-Antey.
Vegem més de prop el projecte del barri residencial Symbol, proposat per Don-Stroy per a la seva implementació al territori de l’antiga planta Serp i Molot, com a dominant i a llarg termini que influeix significativament en el desenvolupament del territori. Les discussions sobre aquest projecte van començar el 2012 i, en conseqüència, la ciutat va oferir al promotor la celebració d’un concurs internacional per al desenvolupament d’un concepte d’arquitectura i planificació urbana per al desenvolupament del territori de la planta. L'objectiu del concurs és "la selecció de conceptes d'arquitectura i planificació urbana per crear una unitat urbana multifuncional amb una infraestructura desenvolupada, integrada en el teixit urbà i que compleixi els requisits de desenvolupament sostenible de l'entorn".
Segons els resultats del concurs, es van presentar cinc projectes, els esquemes per a ells es donen a continuació. Quatre d'aquests projectes mantenen un recorregut per a vianants al llarg de les antigues vies del ferrocarril. Aquesta és una solució òbvia perquè proporciona comunicació entre els microdistrictes, dóna accés directe al riu Yauza per als futurs residents, així com accés directe als llocs culturals de la zona: la finca Stroganov, el clúster d’art Crystal, el complex hidroelèctric Syromyatnichesky amb un parc adjacent, el Territori d’Artplay.
En cadascun dels projectes, les vies del ferrocarril es guarden com a eix de vianants.
Pel que fa al projecte proposat per a l'aprovació, es decideix eliminar aquesta connexió al territori de l'edifici i construir cases residencials en lloc de les vies. Aquesta solució exclou la possibilitat d’utilitzar els requisits previs existents per al desenvolupament de la zona i, més aviat, treballa per aïllar-se del context urbà dominant.
Es pot suposar que aquesta decisió del desenvolupador es deu al fet que l'entorn
el territori no es correspon amb el nivell desitjat de desenvolupament futur - classe empresarial. Qualsevol desenvolupador està interessat principalment en obtenir beneficis i no està obligat en absolut a ennoblir el vast territori adjacent al seu lloc.
La proposta de l’equip 123 és preservar la pista existent, crear una única connexió per a vianants, “Tiny Boulevard”, que tindrà lloc al lloc de l’antiga
vies de ferrocarril. El nou bulevard fusionarà diversos blocs del districte alhora i proporcionarà accés directe al terraplè. ***
Tot i això, la ciutat es beneficiaria precisament d’aquells projectes que s’adaptin orgànicament al context urbà. Si s’implementa un projecte que exclou aquests llaços, Moscou s’arrisca a obtenir quarters encara més fragmentats, un debilitament significatiu dels llaços sinèrgics. En aquest projecte, l'accés de vianants als centres d'atracció de la zona (terraplè, Kristallu, Artplay, etc.) és difícil. L’esquema de desenvolupament escollit estimula el trànsit de cotxes i exacerba les tensions de trànsit a la zona.
Per separat, ens agradaria discutir el component econòmic d’aquestes decisions per a la ciutat. Amb l’exemple d’aquest territori, vam decidir considerar opcions per al desenvolupament de l’economia del districte a l’hora d’implementar dos escenaris: mantenint la situació existent i organitzant un nou passeig de vianants en lloc de les vies del ferrocarril.
Hem analitzat el tram de la carretera des del carrer. Eix Zolotorozhsky a la planta de Kristall. Actualment aquest lloc està abandonat, utilitzat principalment per residents marginals, ja que difícilment es nota per a les patrulles. Al mateix temps, els vianants es veuen obligats a utilitzar aquest tram de la línia de ferrocarril com a encreuament entre els carrers Volochaevskaya i Zolotorozhsky Val. Hi ha molt poques connexions entre els principals carrers del districte i la gent utilitza fins i tot un camí tan inadequat en l’actualitat. Les seccions al llarg de les vies semblen abandonades i infrautilitzades. L’excepció és el territori de l’empresa CROC, que és adjacent a les vies, però l’empresa es va tancar de les vies el màxim possible amb una tanca alta amb filferro de pues.
Si analitzem la base imposable recollida de les zones adjacents, ascendeix aproximadament a 50-70 milions de rubles. per any (el càlcul es basava en l'impost sobre la terra i l'impost sobre la propietat). La part aclaparadora d’aquest import correspon al centre d’oficines de l’empresa CROC. La resta de territoris adjacents pràcticament no aporten diners a la ciutat, perquè són, per designació, una zona industrial, és a dir, el seu valor cadastral és 4,5 vegades inferior al valor de la terra amb una finalitat, per exemple, per al comerç.
A més, els edificis dels territoris adjacents no s’inclouen a la llista d’objectes per als quals es calcula l’impost sobre la propietat. A partir d’aquesta anàlisi, arribem a la conclusió: si una ciutat pot estimular amb habilitat la transferència de terres a funcions socialment significatives, especialment en territoris propensos a aquests canvis, pot augmentar significativament els ingressos d’aquestes terres.
La zona al llarg de les vies del ferrocarril té un alt potencial per a això
reconstrucció. Al mateix temps, el potencial augmentarà significativament si
connexió directa amb la futura zona residencial. En aquest cas, la recaptació prevista d’impostos de les zones adjacents pot arribar a 160-200 milions de rubles, que és 3-4 vegades superior a la situació actual.
Així, a més de l’efecte econòmic directe, la ciutat es desfaria d’un dels llocs antiestètics del districte, transformant-lo en un centre d’atracció, una rambla de vianants, una connexió amb el riu, un terraplè verd, accés al Centres d'art Crystal i Artplay. Suggeriríem anomenar el nou bulevard "Petit bulevard", recordant amb aquest nom que l'oficina de KROK i la fleca estan adjacents a les vies del ferrocarril.
El desenvolupador, si s’implementés aquesta proposta, també rebria beneficis significatius: el nou bulevard funciona per anivellar el medi ambient, fent-lo més atractiu i segur per als futurs residents. Un bulevard ben cuidat, que dóna accés al riu i a objectes d’activitat creativa, és una demostració més significativa del benestar dels voltants que els collages fotogràfics dels fullets publicitaris. A més, estem segurs que aquestes decisions afecten el cost dels apartaments en els complexos residencials en construcció.
Com a part del nostre projecte, per tal de promoure les solucions proposades, ens posem en contacte activament amb les autoritats i els usuaris dels terrenys de les parcel·les per a les quals proposem canvis. La implementació d’aquestes solucions és impossible sense establir interaccions entre els participants especificats. Segons la nostra suposició, molts punts de dolor a la ciutat es podrien resoldre mitjançant la implementació de projectes centrats en els recursos i el potencial de la ciutat, el context urbà ja establert i la formació de llaços sinèrgics.
Amb l’exemple del projecte VIVA-Lefortovo, ens agradaria proposar i implementar un nou enfocament per resoldre problemes urbans, amb un enfocament a maximitzar el potencial d’un territori format de forma natural, amb un enfocament fonamental en la connexió dels territoris. ***
Anàlegs d’èxit al món per a la transformació de vies ferroviàries:
High Line Park, Nova York
L'antiga línia de ferrocarril es va transformar en un parc, que es va convertir en un nou punt
atractiu de la ciutat. Gràcies a aquesta transformació, va resultar revifar el depressiu
el territori de la ciutat del qual es va retirar la producció industrial. Ciutat fum
atraure inversors, empreses, nous residents a les zones circumdants.
L’entrada estimada d’inversions addicionals a la zona es va estimar en 4.000 milions de dòlars, l’augment real de la recaptació de l’impost sobre la propietat per any va augmentar en 100 milions de dòlars, cosa que ja ha recuperat els costos de creació del parc. Més>
Good's Line, Sydney
Un projecte per transformar una zona abandonada i les vies del ferrocarril en un camí de vianants. El camí s'ha convertit en un punt d'atracció per a ciutadans, turistes i estudiants d'universitats properes. La implementació del projecte va ser possible després de l'establiment d'associacions entre els sis propietaris del terreny adjacent, les autoritats i les organitzacions públiques. La instal·lació es va posar en marxa fa menys d’un any, però ja ha estimulat el desenvolupament de negocis als territoris adjacents i també ha influït significativament en la demanda i el cost de l’habitatge. Detalls 1 i 2.
L’equip 123 va treballar en l’article:
Marina Reingold - Directora de projectes.
Experiència en el camp del desenvolupament de negocis, desenvolupament de xarxes de socis, llançament de noves àrees de negoci.
Anna Kasatkina és analista de projectes.
Experiència en consultoria immobiliària, valoració de negocis.
Ulyana Pyankova és sociòloga del projecte.
Experiència en el camp de la investigació sociològica, realitzant campanyes electorals.
Oleg Raspopov és l’arquitecte del projecte.
Experiència en arquitectura i disseny. Comissari del concurs per al desenvolupament del concepte de parc "Patriot", comissari de l'escola "Fonaments del futur arquitectònic"
Visualització:
Oleg Raspopov, Adil Azhiev, publicacions de desenvolupadors.
