No Només Els Panells

2024 Autora: David Durham | [email protected]. Última modificació: 2023-12-16 02:29

Maria Melnikova, planificadora urbana i investigadora del Centre de competències de Berlín per a grans àrees residencials, "No només panells: experiències alemanyes en àrees d'habitatge massiu", es pot descarregar al seu lloc web oficial masshousing.ru.

La presentació i discussió en línia del llibre, organitzada per l’Escola Superior d’Economia, tindrà lloc el 16 de desembre de 2020 a les 19:00. Els detalls són aquí.

A Alemanya de l’Est, la proporció d’habitatges privatitzats (3,5%) és molt baixa, perquè només els llogaters van voler comprar els seus apartaments després de la reforma a un preu de 1.000 € per 1 m² o més. (BENN, 2007, pàg. 29).

Les cases de l’època de la construcció massiva es van construir aproximadament al mateix temps. Per tant, cal restaurar simultàniament l’estat tècnic de molts edificis. Aquesta és una de les tasques més ambicioses i difícils d’organitzar el desenvolupament posterior de les àrees de desenvolupament residencial massiu.

La particularitat d’Alemanya és que la major part del fons a les àrees de panells pertany a grans propietaris (empreses d’habitatges, cooperatives). Això simplifica l’organització del procés de renovació del fons. En lloc d'una comunitat de propietaris, una entitat actua, per regla general, financerament estable. Però a Alemanya hi ha una altra pràctica de modernització dels edificis: la reconstrucció del parc d’habitatges als nuclis històrics, on els apartaments de molts edificis són propietat de particulars. Per treballar amb aquests territoris, a nivell legislatiu, s'ha creat un esquema per treballar amb processos de reconstrucció: el territori de sanejament (Sanierungsgebiet alemany) i l'agència de rehabilitació (Sanierungsträger alemany). Aquesta experiència pot ser interessant per a Rússia.

La preservació i modernització del parc nacional d’habitatges és una de les tasques principals del desenvolupament de l’economia nacional alemanya. El parc d’habitatges no és només responsabilitat dels propietaris, sinó que l’Estat juga un paper important. Crea condicions en què els propietaris poden prendre mesures efectives per millorar l’estat tècnic dels seus edificis.

La preservació i modernització del parc d’habitatges és un dels temes principals en el desenvolupament dels conceptes de desenvolupament urbà. Per a les autoritats de la ciutat, aquesta tasca sovint és més important que la nova construcció, perquè els indicadors de posada en marxa del parc d’habitatges, en general, mai superen l’1% dels apartaments existents a la ciutat.

KfW, el Banc Federal de Desenvolupament d'Alemanya, juga un paper important en la modernització energètica dels edificis. Des del 1990, el banc ha invertit uns 68.000 milions d’euros en el parc d’habitatges d’Alemanya Oriental. Això va permetre als propietaris (empreses d’habitatge, cooperatives d’habitatge, associacions de veïns) renovar més del 65% del parc d’habitatges, que consistia principalment en cases tipus panell.

No som prou rics per viure en un parc d'habitatges de baixa qualitat

A l'Alemanya unida, el parc d'habitatges del panell socialista es considerava "inacabat". Primer de tot, perquè no tenia cap capa d’aïllament a la façana. A causa de l'impacte constant de la precipitació a les parets exteriors, l'estat tècnic de les estructures de suport es va deteriorar. Aquesta es va convertir en el fonament per a una reorganització ràpida i a gran escala.

Segons el projecte BEEN, els edificis amb taulers poden reduir l'energia primària de la calor en un 40-50% (BEEN, 2007). Durant la reconstrucció del fons del panell a Berlín, es va poder aconseguir l’indicador de 60 kWh d’energia primària per metre quadrat. m de superfície habitable per any, que és més de dues vegades inferior a la mitjana de Berlín (148 kWh per m² per any).

Alemanya es va convertir en el líder en l’escala de renovació d’habitatges entre els països de l’Europa de l’Est, perquè tenia la millor relació entre el cost de l’habitatge i els serveis públics i els ingressos de la població. Segons la IWO Housing Initiative for Eastern Europe, la taxa de renovació d’edificis residencials en desenvolupament en sèrie arriba avui al 85% (IWO, 2018).

Renovació d'edificis a Berlín

Els districtes dels afores de Berlín van ser els primers territoris d'Alemanya de l'Est a ser reformats a gran escala. La iniciativa va venir de les autoritats de la ciutat: el 1992, per ordre del Senat de Berlín, es va desenvolupar l '"Enciclopèdia dels edificis de panells". Contenia una llista de possibles mesures per a la modernització de totes les sèries de construcció d’habitatges industrials a la RDA amb un càlcul del seu cost. Les recomanacions teòriques s'han provat a la pràctica mitjançant la implementació de diversos projectes pilot a Berlín. A partir d’aquest treball, els propietaris d’edificis i els representants dels bancs podrien estimar fàcilment els costos de la modernització.

El 1993, el Senat de Berlín va llançar un programa per donar suport a la renovació i modernització d'edificis. Segons aquest programa, se suposava que els propietaris tenien el 15% dels seus propis fons necessaris per a la reorganització. Llavors podrien sol·licitar un préstec a KfW Bank. El Senat de Berlín també va proporcionar un suport addicional. Es preveia que la renovació de tots els edificis de plaques de Berlín Oriental (270.000 apartaments) es completés en un termini de deu anys (Divigneau, 2010). La inversió mitjana d’un apartament va ser de 20.000 € (BENN, 2007, p. 85).

La propietat no va ser important per obtenir suport financer. Per descomptat, des del punt de vista organitzatiu, seria més fàcil modernitzar les grans empreses d’habitatge i les cooperatives. Però també els edificis en què els apartaments pertanyien a propietaris privats podrien participar en aquests programes en igualtat de condicions.

Les mesures de reforma massiva a Alemanya no es van dur a terme per a edificis individuals, sinó en el conjunt del trimestre. Els grans propietaris van calcular la necessitat d’inversions per a cada trimestre i van elaborar plans de calendari per a la reorganització. L’estat del parc d’habitatges al districte d’Hellersdorf, Berlín, el 1989 i després de la primera onada de modernització a mitjan anys noranta. Això va permetre al govern de Berlín planificar les despeses del pressupost regional per al programa de suport (Divigneau, 2010).

El cost-efectivitat de les mesures de modernització i l’aplicació prudent de mesures d’eficiència energètica van ser els principals criteris en el desenvolupament del programa de remediació massiva.

En moltes zones, la reforma es va dur a terme sense reassentar els residents. Per això, van sorgir requisits especials per a l'organització de la construcció. El requisit clau és fer obres amb el menor nombre de queixes dels residents. Per a això, va treballar al lloc de construcció un consultor especial que va poder respondre a totes les preguntes sobre les obres en temps real. Les empreses d’habitatge van atreure diverses empreses alhora per dur a terme el treball. En tots els contractes hi havia una condició: si una de les empreses incompleix les seves obligacions, l’altra les complirà, assumint una quantitat addicional de treball. Així doncs, van garantir als inquilins que tota la feina es completaria a temps. A més, la prioritat era controlar la qualitat del treball: els representants del propietari documentaven diàriament tots els treballs ocults.

La modernització dels sistemes de calefacció, drenatge i ventilació va suposar un treball addicional a l'interior dels apartaments, seguit de la reparació de banys i cuines. Aquests treballs també es van realitzar sense reassentament. Les feines a l'interior d'un apartament van durar només 5 dies gràcies a l'ús d'estructures prefabricades. Els treballs a diferents pisos estaven sincronitzats per elevadors, cosa que permetia als residents utilitzar el bany i la cuina dels seus veïns a l’escala.

Les mesures de renovació a gran escala van permetre adequar el parc d’habitatges als requisits tècnics moderns i reduir el cost dels serveis públics en més de la meitat. Actualment, la renovació d'edificis no es duu a terme en aquest volum. Els propietaris treballen sobre la base de programes de modernització a llarg termini de 30 anys i es calcula acuradament l’efecte econòmic de cada esdeveniment.

Quins tipus d’edificis són els més eficaços en la reforma?

L’experiència alemanya de rehabilitació demostra que des del punt de vista financer és més eficaç reconstruir edificis de cinc plantes, sempre que no sigui necessari construir ascensors. Com que els ascensors són necessaris per a persones amb mobilitat reduïda, es pot obtenir ajuda econòmica per a la seva construcció a través dels fons de programes especials. És molt més difícil renovar edificis de més de deu pisos perquè és car i tècnicament difícil. No obstant això, Alemanya té experiència en la modernització energètica dels edificis de gran alçada. Sovint en aquests projectes, només es realitzen certs tipus de treballs que són beneficiosos per als residents i rendibles.

La majoria dels edificis s’han modernitzat mantenint la distribució existent dels pisos i el nombre de plantes. Els projectes individuals amb canvis en els plànols d'apartaments, el desmantellament dels pisos superiors es van dur a terme a costa dels propietaris o a costa del programa "Reconstrucció de la ciutat a l'est". Però es tractava de casos aïllats. Els projectes pilot han demostrat que és més fàcil enderrocar completament un edifici i construir-ne un de nou, més petit i d’acord amb els estàndards moderns.

Els projectes amb plantes de superestructura són més difícils que la simple modernització, ja que és necessari reforçar les estructures i actualitzar la infraestructura d’enginyeria de l’edifici. S’implementen a les zones on hi ha una gran demanda d’habitatge i sovint les zones de la perifèria de les ciutats no ho són. Tot i això, les solucions amb una superestructura i seccions annexes poden ser interessants quan cal proporcionar les plantes superiors d’un edifici amb accés per ascensor al menor cost. En primer lloc, l’eix de l’ascensor es col·loca a la part adjunta de l’edifici. A continuació, es construeix l’edifici i s’accedeix als apartaments dels pisos superiors a través de passadissos entre la part antiga i la nova dels edificis.

Què passa actualment en el camp de la modernització de l’habitatge

A principis del segle XXI, Alemanya va començar a desenvolupar activament una economia "verda". L’eficiència energètica en el sector residencial és de gran importància. Des del 2002, el "Reglament sobre estalvi energètic - EnEV" està vigent a nivell legislatiu. Segons el § 9 d’aquesta disposició, els propietaris tenen l’obligació d’implementar mesures per a la modernització dels sistemes de calefacció durant la reconstrucció de l’edifici (reducció del consum d’energia a almenys 100 kWh d’energia primària per m² de superfície d’apartament per any) (BENN, 2007).

A més del paràmetre "consum d'energia primària", el "coeficient de transmissió de pèrdua de calor" té un paper important a la "Regulació d'estalvi d'energia". Reflecteix la pèrdua de calor mitjana a tota l’envolvent de l’edifici. La llei estableix els valors màxims permesos per a aquests paràmetres. No obstant això, KfW ha desenvolupat diverses opcions de suport per estimular taxes d’eficiència energètica més elevades (per a edificis amb taxes de consum inferiors a 100, 85, 70, 55 kWh d’energia primària per M quadrats de superfície d’apartament a l’any). Com millor sigui l’indicador d’eficiència energètica, més gran serà l’import d’una possible subvenció per a l’amortització del préstec (IWO, 2018).

Què passa en altres països?

L’objectiu de millorar l’eficiència energètica a l’habitatge té un paper important en la política de la Unió Europea. 2005 a 2007 es va implementar el projecte interregional "Xarxa d'estalvi d'energia del Bàltic al parc d'habitatges" (BENN). El seu objectiu era desenvolupar estratègies i eines per reformar edificis amb eficiència energètica als països de la regió bàltica (Lituània, Letònia, Estònia i Polònia). Així, a Estònia i Lituània la proporció de propietaris privats és molt elevada (96% i 97%). La privatització de l’habitatge després del col·lapse de la Unió Soviètica era pràcticament gratuïta (el preu es podia pagar amb certificats / vals de privatització). Tot això és molt similar a la situació a Rússia (BEEN, 2007).

El projecte buscava una resposta a la pregunta de si és possible en aquests països repetir l’experiència de la rehabilitació massiva d’edificis, com era el cas d’Alemanya Oriental. Els experts van analitzar la legislació, van comparar la situació de l'economia i de l'habitatge i els serveis comunals als països bàltics, Polònia i Alemanya. També van estimar els costos de la reorganització i van calcular les capacitats financeres dels propietaris per pagar-la. A causa de l’elevat cost dels préstecs i els baixos ingressos de la població als països bàltics a partir del 2007 (any de l’inici del projecte BEEN), encara no s’ha pogut implementar programes de rehabilitació a gran escala. Només els propietaris rics podrien millorar la seva casa. Però després de la privatització gratuïta, la composició dels residents de la casa, per regla general, va ser mixta.

Com a resultat del projecte, es va fer una recomanació que la reorganització massiva es pogués finançar amb préstecs barats a llarg termini, que es proporcionen a costa dels tipus d'interès baixos dels bancs de propietat estatal. El percentatge es pot reduir encara més mitjançant subvencions pressupostàries. L’apartament garanteix l’amortització del préstec; en cas contrari, el banc ho prendrà. Tot i això, és imprescindible desenvolupar eines per donar suport a les famílies amb pocs ingressos. Una condició important és la necessitat de dur a terme una reorganització integral. Les activitats pas a pas o les seves combinacions espontànies no haurien de ser objecte de suport.

Un mecanisme de finançament alternatiu és la “contractació”. En aquest cas, l’inversor (per exemple, una empresa constructora) ofereix als propietaris implementar tot el paquet de mesures d’estalvi d’energia previstes a costa seva. En aquest cas, la comunitat de propietaris no s’ha de preocupar de trobar finançament, ja que proporciona una garantia d’amortització del préstec. L’inversor només requereix la signatura d’un acord pel qual els propietaris d’apartaments es comprometen a pagar una quantitat determinada cada mes per la feina realitzada (per exemple, 15 euros per apartament al mes durant 20 anys).

Segons Thomas Janicki, membre del Patronat de la Iniciativa de l'Habitatge a l'Europa de l'Est a Berlín: mecanismes per a la seva posterior gestió”. El principal problema ara és que els propietaris de cases que puguin pagar millores d’eficiència energètica a les seves llars depenen del consentiment dels propietaris sense garantia que no puguin pagar els costos de renovació encara que ho desitgin (Yanitski, 2011).

Estònia

A Estònia, el 96% dels edificis són de propietat privada. Al voltant del 60% dels residents viuen en edificis d'apartaments construïts entre 1961 i 1990.

El procés de modernització d’edificis a Estònia va començar a la dècada de 2000. Les institucions financeres estaven interessades a emetre préstecs i les associacions més actives i solvents de propietaris podien obtenir-les. L’agència financera KredEx, creada el 2001, va proporcionar garanties a les associacions de propietaris per obtenir préstecs de bancs privats (Leetmaa, 2018).

El 2009 es va crear el Fons giratori KredEx en cooperació amb el Fons Europeu de Desenvolupament Regional, un fons per promoure reformes d’edificis d’eficiència energètica. Gràcies a la creació d’aquest fons, a Estònia ha aparegut un sistema de suport més adequat, basat en una combinació de préstecs, garanties de préstecs i subvencions. Es pot sol·licitar finançament qualsevol casa on, després de la reconstrucció, es redueixi un 20-30% el consum d’energia. KredEx proporciona préstecs a 20 anys amb un tipus d'interès mitjà del 4%. Els propietaris han d’aportar el 15% dels fons (poden ser fons propis o préstecs d’altres bancs).

L’associació de propietaris també pot sol·licitar una subvenció de KredEx per un import del 15 al 35% del cost dels treballs de modernització, en funció de l’assoliment de certs estàndards d’eficiència energètica i l’ús de solucions tecnològiques especials (per exemple, una recuperació de calor) sistema). Entre el 2010 i el 2014, es van modernitzar 663 edificis (1,9 milions de metres quadrats) amb el suport de KredEx (Kurnitski, 2018). Des del 2015, els requisits de ventilació dels edificis s’han ajustat per rebre subvencions. Del 2015 al 2019 es van finançar projectes de renovació d’altres 400 edificis.

A les cases de la sèrie posterior s’utilitzaven panells de tres capes d’alta qualitat, que no requerien aïllament addicional. Per tant, les mesures de renovació integral no van incloure una transformació visual de la façana, per no malgastar diners en una solució purament estètica.

Lituània

A Lituània, el 97% dels edificis són propietat privada.

El programa per a la modernització d’edificis d’apartaments a Lituània existeix des del 2005. Implica finançar la rehabilitació energètica de l’edifici mitjançant un préstec amb pocs interessos (préstec a 20 anys, fixat un 3% durant els primers 5 anys). Els pagaments d’amortització dels préstecs són gairebé iguals a la reducció de les factures de serveis públics després de la modernització (principalment per a calefacció). Així, el programa busca garantir que els residents no tinguin una càrrega financera addicional.

El programa també preveu una sèrie de subvencions pressupostàries per cobrir els costos de gestió de projectes, desenvolupament de documentació del projecte i control de qualitat dels treballs de construcció. Des del 2012 existeix un sistema de subvenció per a inversions en construcció d’edificis (un 30% del cost per a tothom, un 100% per a famílies amb pocs ingressos). Pot ser utilitzat per associacions de propietaris que preveuen fer una important reforma de l’edifici.

Des del 2013 ha aparegut al programa un segon model que implica la participació activa dels municipis. L'Ajuntament nomena un administrador del projecte i també prepara un projecte d'inversió per als propietaris d'habitatges. Després d’acordar el pla de modernització de l’edifici per part dels propietaris, l’administrador agafa fons prestats, organitza els procediments de licitació i s’encarrega de la implementació de totes les mesures i de la gestió financera. El 80% dels projectes del programa són gestionats per administradors designats pel municipi (Smaidžiūnas, 2018). Si els propietaris amb ingressos baixos no accepten la modernització, se’ls priva de subvencions per pagar recursos públics.

Els canvis realitzats han augmentat l'atractiu del programa: a finals de 2019 es van reconstruir 2.176 instal·lacions; altres 421 cases estan en procés de modernització.

El programa està administrat per l'Agència d'Eficiència Energètica Residencial (BETA). Entre les seves responsabilitats s’inclouen l’aprovació de projectes de modernització d’edificis que participen al programa, així com el seguiment del procés d’implementació en totes les etapes. Des del 2015, BETA, amb el suport de la Eastern European Housing Initiative (IWO), implementa el projecte “Renovació energètica eficient de les zones urbanes a Lituània” dirigit a trobar un model per a la renovació integral de zones residencials i barris. També estan implementant un programa de formació per a empleats municipals en l’àmbit de la modernització energètica integrada i eficaç de les zones residencials.

Letònia

A Letònia, la proporció de propietaris privats és del 85%. Aproximadament el 95% dels edificis construïts entre 1941 i 1992 requereixen una renovació exhaustiva a causa de la baixa eficiència energètica i la manca de mesures de manteniment necessàries en períodes anteriors (Jörling, 2018, p. 1).

El 2009, el govern letó, juntament amb el Fons Europeu de Desenvolupament Regional, va llançar el programa Millora de l’aïllament tèrmic dels edificis residencials de diversos apartaments.

Des de 2015, ALTUM opera a Letònia, una institució estatal de desenvolupament financer, creada amb el suport del Ministeri d'Economia i el Ministeri d'Hisenda. ALTUM està implementant un programa per millorar l'eficiència energètica dels edificis residencials de diversos apartaments. Els propietaris proporcionen a ALTUM documentació tècnica per a la modernització i ALTUM dóna garanties als bancs per a l'emissió d'un préstec a llarg termini (fins a 20 anys) a una associació de propietaris. El 2016, es va crear el Fons Latvi d’Eficiència Energètica del Bàltic (LABEEF) per ajudar les empreses a implementar reformes d’eficiència energètica basades en contractes de serveis energètics (Jörling, 2018).

A partir del 2018, s’han finalitzat uns 740 projectes de modernització d’edificis (total a Letònia: 53 mil edificis d’apartaments) (Blumberga, 2018).

Principals aportacions de l’experiència dels països bàltics

Els resultats dels països bàltics van mostrar que és possible la modernització del fons, on tots els apartaments són de propietat privada. No obstant això, això requereix condicions en què els propietaris puguin actuar amb la major eficàcia. En poc temps no es pot formar un sistema de treball per donar suport a la modernització dels edificis. Cal controlar la manera com les associacions de propietaris responen al programa i millorar els mecanismes de finançament. Aquest és precisament el procés que s’ha dut a terme als països bàltics durant les darreres dues dècades.

L'experiència d'aquests països demostra que el programa de modernització energètica és beneficiós per a l'Estat en termes econòmics, ja que apareixen noves empreses, augmenten els llocs de treball i els impostos.

Un dels problemes assenyalats en els informes d’investigació sobre les perspectives de rehabilitació als països bàltics és el poc nombre d’edificis residencials i una població menor que la d’Alemanya Oriental. Això impedeix la possibilitat de formar institucions financeres estables i independents i assolir elevats índexs de modernització. A Alemanya, inicialment, es podia invertir una quantitat important de fons en el programa de modernització, perquè hi havia molts que volien implementar projectes. Els projectes posteriors es van finançar amb fons rebuts com a amortització de préstecs (Jörling, 2018). En aquest sentit, Rússia és més prometedora per a la reorganització massiva.

Per als països de la UE, l'incentiu per modernitzar els edificis és millorar l'eficiència energètica de l'economia, reduir la dependència de les exportacions d'energia i els efectes ambientals. A Rússia, aquestes qüestions no estan a l’ordre del dia. Però la qualitat dels edificis residencials del període soviètic es deteriora constantment. Segons les enquestes sobre el parc d’habitatges de la ciutat d’Ufa, el període d’operació sense problemes per al 60-70% dels edificis de panells és de només 15 anys (Samofeev, 2018). Posteriorment, pot existir el risc de col·lapse de part dels panells de la paret, que són les estructures de suport dels edificis. Per preservar-los, cal dur a terme mesures integrals de reorganització. L'aïllament tèrmic de les façanes aturarà el procés de congelació i descongelació anual de les estructures de les parets, a causa del qual el seu estat empitjora. A Rússia actual, es necessita un programa a gran escala de rehabilitació d’edificis de diversos apartaments amb instruments de treball de suport financer.

La necessitat d’un gerent professional per organitzar la reorganització

Els experts d’IWO assenyalen que les comunitats de propietat privada dels països post-socialistes solen estar incapacitades quan es tracta d’equipaments energètics d’edificis. La reorganització és un procés complex amb molts riscos per als propietaris. Les primeres etapes ja requereixen costos financers. Però, al mateix temps, encara no està clar si serà possible aconseguir un resultat. Un error en qualsevol de les etapes (concepte, disseny, treballs de construcció) pot conduir al fet que no s’assoleixin els objectius de la rehabilitació.

Per això, la qüestió de la renovació d’edificis no és només una qüestió de finançament. La comunitat de propietaris necessita suport organitzatiu.

L’organització de la renovació de l’edifici inclou les etapes següents (Smaidžiūnas, 2018):

• preparació del concepte de renovació d'edificis;

• organitzar una reunió general de propietaris i prendre una decisió sobre la reorganització;

• celebrar una licitació per al desenvolupament de la documentació del projecte;

• suport al procés de preparació de la documentació del projecte;

• licitació de treballs de construcció;

• finançament de treballs (obtenció d'un préstec, sol·licitud de subvencions);

• control i acceptació d'obres de construcció.

Per exemple, tal com es va descriure anteriorment, el nombre de cases participants al programa va augmentar a Lituània després que van començar a nomenar un gerent extern (Smaidžiūnas, 2018). Un altre mecanisme important va ser la capacitat de cobrir els costos de l'administració del projecte mitjançant subvencions.

Agències de renovació de zones residencials a Alemanya

El procés de reforma es fa més complicat quan es tracta no només d’un sol edifici, sinó de diversos blocs o del territori d’una zona residencial en el seu conjunt. En aquest cas, és necessari sincronitzar els interessos d’un gran nombre de participants, així com establir molts processos paral·lels.

A Alemanya, hi ha una eina de “territori de reorganització” per resoldre aquests problemes. Les seves normes estan recollides en el codi de construcció. La decisió sobre l’assignació d’aquest estatus al territori la pren l’administració de la ciutat. Llavors, la ciutat contracta una empresa independent: l '"agència de reorganització". Entre les seves tasques s’inclouen la coordinació de plans de modernització d’edificis i terrenys. És més fàcil per als propietaris que participen en el procés de modernització sobre la base del pla desenvolupat acordar el projecte i rebre préstecs i subvencions preferents.

Les agències de rehabilitació no s’han d’associar a empreses constructores que operen al lloc. Aquesta és una condició important recollida en la legislació. Garanteix que durant la implementació del projecte els interessos dels residents prevaldran sobre els interessos dels constructors.

L '"Agència de sanejament" (alemany: Sanierungsträger) realitza les funcions següents:

• desenvolupa un pla general de transformació de la “zona de sanejament” (en alemany: Sanierungsgebiete);

• organitza debats públics i acorda el pla amb totes les parts interessades;

• coordina la inversió pública i privada;

• és responsable de l'execució de les activitats finançades amb càrrec al pressupost;

• implica els propietaris en la implementació del projecte;

• Ajuda les comunitats de propietaris a organitzar les modificacions necessàries (amb un cost addicional).

La introducció de nous tipus de propietat amb la renovació tècnica del fons

La prevalença de la propietat privada en edificis de diversos apartaments és un repte per mantenir l’estat tècnic del parc d’habitatges a llarg termini. És possible que les comunitats de propietaris que hagin tingut èxit en una etapa determinada, d’aquí a deu anys, quan siguin necessaris els passos següents, no siguin tan efectives. L’heterogeneïtat social s’està convertint en un altre obstacle per a l’acció conjunta. El problema és que "els propietaris que estan disposats a pagar la modernització de les seves cases depenen legalment del consentiment dels propietaris de renda baixa" (BENN, 2007). Això afecta negativament el desenvolupament econòmic del país en general.

Per tant, cal pensar sobre com introduir formes alternatives de propietat en àrees de desenvolupament massiu d’habitatges: cooperatives i empreses d’habitatge, que poden funcionar de manera més eficient a llarg termini.

A Alemanya dels anys 90. l'incentiu per a la creació de noves cooperatives d'habitatge en àrees de desenvolupament massiu d'habitatges va ser que podien comptar amb finançament addicional per modernitzar el fons. Un escenari similar es pot realitzar a Rússia.

La transferència d’una part del parc d’habitatges a la propietat d’empreses immobiliàries es pot produir en un moment en què l’estat tècnic dels edificis del territori assoleix el valor mínim permès i els propietaris no estan disposats a fer res per preservar-lo. Aleshores, en el procés de renovació del fons, el tipus de propietat pot canviar: alguns dels propietaris poden arribar a ser llogaters i la restauració de l’estat tècnic es produirà a costa de l’empresa immobiliària.

Per descomptat, només són escenaris hipotètics. Però s’han de tenir en compte. L’aplicació d’aquests mecanismes requereix una anàlisi acurada, adaptació de les condicions legals. A més, caldrà un ajustament de la política d’habitatge del país en el seu conjunt. Si parlem de Rússia, en primer lloc, s’hauria d’aturar la privatització gratuïta i s’hauria de prestar més atenció a la preservació del parc d’habitatges existent.